Imobiliário Agora Por Dian Hymer

Estratégias de negociação para cima ou para baixo neste mercado

Dian Hymer é um top-produtor de corretor de imóveis associado com Coldwell Banker no escritório Oakland / Piedmont. Dian tem mais de 30 anos de experiência como um Realtor ®; Um colunista sindicalizado nacionalmente por mais de 20 anos. Diandianhymer; (510) 339-4777

20 de junho de 2014

Ser superado por compradores que podem pagar todo o dinheiro é ruim o suficiente. E se você tem uma casa para vender antes de comprar um novo?

Comprar uma nova casa e vender sua casa atual é mais difícil do que era comprar sua primeira casa. Isto é, para a maioria das pessoas. Se, no entanto, você é capaz de pagar em dinheiro para uma nova casa, sem vender primeiro, o processo é relativamente fácil. Você compra quando você encontrar a casa certa, mover-se, ter sua casa preparada para venda e vendê-lo.

A maioria dos proprietários não pode pagar todo o dinheiro para uma nova casa. Eles precisam de equidade de sua casa atual para fechar em uma nova casa. Em outras palavras, eles precisam de algum tipo de financiamento provisório ou de ponte para gerar o dinheiro que precisam comprar antes de venderem sua casa.

Alguns proprietários têm uma home equity linha de crédito (HELOC) garantidos contra a sua propriedade. Se assim for, isso pode ser uma fonte de dinheiro para um adiantamento. Outra opção é obter um empréstimo de alguém que não seja um credor hipotecário convencional, como um membro da família ou um emprestador de dinheiro "duro", que não vai colocar sua situação financeira para o escrutínio que um credor hipotecário convencional fará.

Coming up com dinheiro suficiente para um pagamento é apenas parte da solução. Você precisa satisfazer o credor hipotecário para a nova casa que você é financeiramente capaz de lidar com pagamentos de hipoteca dupla e os custos de financiamento interino. Os credores não só exigem pontuação de crédito excelente, os compradores também precisam verificar a renda suficiente para cobrir os custos de manutenção, enquanto possuir duas casas. Muitos credores exigirão que você tem tanto quanto seis meses de fundos de reserva para maré você até que sua casa atual é vendida.

Uma maneira de aliviar a dor de possuir duas casas é alugar a sua casa atual. O credor exigirá um contrato de locação e também vai querer ver um cheque em dinheiro para cobrir um mês ou dois do aluguel. Normalmente, 75% da renda pode ser usado para ajudá-lo a se qualificar.

Você provavelmente vai precisar para comprovar que você tem 30% de capital ou mais na casa que você está vendendo. Alguns proprietários ainda estão subaquática em sua casa atual. Ou seja, a hipoteca sobre essa casa excede o seu valor de mercado. Se você pode alugar a propriedade para o suficiente para melhorar a sua relação empréstimo-dívida, você pode ser capaz de qualidade. Você poderia prender sua casa atual até que o mercado melhora mais e então vendê-lo.

E se você não pode se qualificar para possuir duas casas sob quaisquer circunstâncias? Ou você permanece posto, ou você vende primeiramente para livrar acima de seu equidade e abaixar sua carga de débito.

Em mercados menos competitivos, pode ser possível comprar um contingente de substituição em casa para vender sua casa atual. Isso raramente acontece na área da baía hoje por causa do baixo estoque de casas para venda e do grande volume de compradores. Ocasionalmente, uma listagem irá vender contingente. Normalmente é um que não foi vendido por algum tempo, muitas vezes porque é muito caro.

Mesmo se você pode encontrar uma lista para comprar contingente, você normalmente vai pagar um preço premium e os vendedores vão querer uma cláusula de liberação ou fuga no contrato. Isso permite que os vendedores para continuar a oferecer a sua casa para venda. Se eles recebem outra oferta que eles gostam melhor do que o seu, eles aceitam-lo em posição de backup sujeito ao colapso do seu contrato com o vendedor.

Geralmente, um período de tempo é anexado a uma cláusula de liberação. Frequentemente é de 24 a 72 horas. Mas, pode ser tudo o que é acordado pelo comprador e vendedor. Se você não puder remover sua contingência de venda dentro desse prazo e fornecer a verificação de que pode fechar sem ter sua casa vendida, a propriedade é entregue ao segundo comprador.

Recentemente, alguns vendedores da área da baía que negociaram para baixo puderam comprar contingente na venda de seu repouso se estavam comprando em um projeto do condomínio que não tivesse vendido completamente para fora. Neste caso, você teria que preço seu direito home para uma venda rápida.

Considere o risco de comprar antes de vender. O mercado pode girar em uma moeda de dez centavos. No passado, houve compradores que tinham uma casa para vender que não venderam rapidamente.

Um comprador não poderia vender sua casa em Berkeley. Havia mais demanda para a moradia que ela comprou em Oakland. Quando seus fundos foram esgotados para um nível perigoso, ela colocou a casa que ela acabou de comprar no mercado. Ele vendeu rapidamente, deixando-a de volta onde ela começou, menos os US $ 60.000 que gastou em carregar e vender custos.

Não é conveniente mudar para um aluguel provisório depois que você vende. Mas, existem algumas vantagens. Você não arrisca a situação mencionada acima. Você não está sob pressão para comprar qualquer casa apenas para passar de uma casa para a outra. Você obterá um preço mais alto na casa que você está vendendo se não houver cordas anexadas, como um período de aluguel longo que pode não ser aceitável para os compradores & rsquo; emprestador. Se você estiver se mudando para as escolas, geralmente pode inscrever seus filhos assim que puder verificar se você vive dentro do distrito escolar.

Aluguel na área da baía são tão difíceis de encontrar como casas. Explore todos os recursos, tais como a lista de Craig, boca a boca e gerentes de propriedade que lidar com aluguel na área onde o seu querer viver. O aluguel apenas precisa ser adequado. A casa que você compra deve atender às suas necessidades de longo prazo.